Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau; Einkommensgrenzen gibt es keine.

Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die fi nanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Schon seit 1952 unterstützt der Staat das Sparen für Wohneigentum mit der Wohnungsbauprämie. Nachdem die Einkommensgrenzen von 1996 bis 2020 nicht mehr angepasst worden waren, hatten zuletzt selbst Berufsanfänger inflationsbedingt nur noch selten Anspruch auf die Prämie. Das sieht nun wieder besser aus: Anfang 2021 wurden die Einkommensgrenzen und der förderfähige Sparbetrag um ein gutes Drittel erhöht. Zudem ist der Fördersatz von 8,8 auf 10 Prozent gestiegen. Dadurch ist die Sparförderung deutlich attraktiver und erreicht wieder breite Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Erwerb von Wohneigentum viel öfter am Eigenkapital als am Einkommen scheitert.

Immobilien werden immer teurer, aber die Haus- und Wohnungskäufer sparen immer weniger lange, bis sie den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen, so das Ergebnis einer Haushaltsbefragung im Auftrag des BBSR. Wer in den Jahren 2008 bis 2011 eine Immobilie erwarb, hatte dafür im Schnitt 11,4 Jahre gespart – Neu-Eigentümer der Jahre 2012 bis 2017 kamen nur noch auf 9,7 Jahre. Dieses scheinbare Paradox erklärt sich dadurch, dass – notgedrungen – vermehrt andere Eigenkapitalquellen genutzt wurden, um die Finanzierungsanforderungen zu erfüllen. Dazu zählen insbesondere Erbschaften und Schenkungen, aber auch die Veräußerung von Wertpapieren und Wertgegenständen.

Angesichts explodierender Immobilienpreise scheint es für die Bundesbürger immer schwieriger zu werden, sich Wohneigentum zu leisten. Doch diese Vermutung trügt – sofern das nötige Eigenkapital vorhanden ist: So ist die Belastung durchschnittlicher Einkommen mit den Kreditraten für ein Eigenheim mit 125 Quadratmetern Wohnfläche laut empirica regio trotz der weiter gestiegenen Preise im Jahr 2020 immer noch niedriger gewesen als in der zweiten Hälfte der 2000er Jahre. Dies hat zwei Gründe: Zum einen sind die Darlehenszinsen so niedrig wie selten zuvor, und zum anderen sind die Einkommen aufgrund der guten Wirtschaftslage in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen.

Gerade in jungen Jahren scheint die Anschaffung der eigenen vier Wände schwer zu fallen – vor allem im Vergleich zur vermeintlich niedrigeren Mietbelastung. Dass sich frühe Sparanstrengungen auf lange Sicht lohnen, zeigt die Statistik. Demnach schwindet der Vorteil der Mieter bei den Wohnkosten mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und die Eigentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen. Ist der Eigentümer erst einmal schuldenfrei, werden die Vorteile des Eigentums immer größer: Im Alter sinkt der Posten „Wohnen“ im Haushaltsbudget spürbar. Der Wohneigentümer muss nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen ausgeben, der Mieter fast jeden dritten Euro.

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate deutlich: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2020 um gerade einmal 5,8 Prozent über ihrem Niveau von 2015 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um 16,4 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Erdarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind aber auch gesetzliche Anforderungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG, früher EnEV) und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich,
vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen Stadt-Umland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die hohe Nachfrage und die vielerorts ausgelasteten Kapazitäten sind die Baupreise spürbar gestiegen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.520 und 2.278 Euro.

Eine knappe halbe Million Euro für ein Eigenheim – in vielen deutschen Ballungsräumen sind solche Preise fast schon Standard. Das in diesem Fall für eine sichere Finanzierung ohne Zinsaufschlag zumeist benötigte Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) können allerdings gerade einmal 3 Prozent der Mieter
im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 39 Jahren aufbringen, wie das Forschungsinstitut empirica berechnet hat. Selbst bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für
eine Wohnung oder ein Haus müssten noch 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein. Und das ist bei gerade einmal 7 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte der Fall.

Der Rat an angehende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer lautet gemeinhin, dass die Kreditraten nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen und mindestens 25 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bestritten werden sollten. Stellt man die regionalen Kaufpreise den regionalen Einkommen und Ersparnissen gegenüber, hatten 2020 gemäß Berechnungen von empirica nur noch 241.000 jüngere Mieterhaushalte die Chance, den Sprung ins Eigentum zu schaffen. Vor zehn Jahren waren es noch doppelt so viele. Die meisten Interessenten scheitern nicht am Einkommen, sondern an der Eigenkapital-Hürde.

Durch die Brille eines Parisers oder Londoners betrachtet ist Berlin in puncto Wohnimmobilienpreise nach wie vor eine Hauptstadt der Seligen. Laut einer Erhebung der Unternehmensberatung Deloitte lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin 2019 mit knapp 5.500 Euro nur um 47 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. In Paris dagegen sind die Quadratmeterpreise fast dreimal so hoch wie im französischen Mittel. Trotzdem ist Berlin keine Schnäppchenmetropole mehr, wie der Vergleich mit anderen europäischen Hauptstädten zeigt: Ob Amsterdam, Wien oder Rom – überall ist Wohneigentum inzwischen günstiger zu erwerben als an der Spree. Die teuerste deutsche Großstadt ist allerdings nicht Berlin, sondern München, wo im Schnitt zuletzt fast 8.300 Euro pro Quadratmeter aufzubringen waren.

Dass Deutschland im Ländervergleich der Hauspreise dichter an der europäischen Spitze ist als Berlin im Hauptstadtvergleich, hat im Wesentlichen zwei Gründe: Zum einen gibt es hierzulande viele wirtschaftsstarke Regionen mit hohen Immobilienpreisen, so dass die Spreizung zwischen Kapitale und übrigem Land geringer ausfällt als anderswo. Zum anderen spiegelt sich in den Preisen auch das innereuropäische Wohlstandsgefälle. In Relation zum nationalen Durchschnittseinkommen sind Häuser in Portugal und Polen weit weniger günstig, als es aus deutscher Sicht scheint.